不動産売却は誰に頼むべきか、どのように価格は決まるのか

不動産の価格査定は無資格でも可能

自宅など、自分が所有する不動産を売りに出すときにはまず、不動産仲介業者さんに「価格査定」をしてもらうことになると思います。このとき、査定に訪れる担当者は基本的に「無資格」でも行うことができます。

宅地建物取引主任者は、不動産会社の5人に１人いればよい、ということになっているため、宅地建物取引主任者などの資格を持っていなくても、誰でも価格査定はできることになっているのです。

具体的な査定の仕方はごくごく単純です。視点は大きく２つ。ひとつは「土地価格」＋「建物価格」の合計でいくらになるのかということ。土地価格については、過去の売買事例や公示価格、基準値などをみれば、だいたいの相場がわかります。建物はざっくり言って、10年で半値、25年でほとんどゼロです。

もうひとつは「グロス（総額）」としての判断です。同様の大きさの土地・建物が新築でいくらで売れているのか。それに対して築●年のこの物件はおおよそいくらくらいなら買いの食指が伸びそうなのか、といったようなことです。

例えば同じような条件の新築が4000万円で売られていた場合、築10年の物件を、3500万円なら買うのか、3000万円なら買うのか、といった判断です。大きくはこの2つの観点から、相場をはじき出します。

相場をはじき出す、とはいいながら、実際に現場で行われている査定、そして売り出し価格の決定の仕方は非常にあいまい、悪く言えばいい加減です。査定する人が変わるだけで数百万の開きが出てしまうことも、まったく珍しいことではありません。

投資用不動産・収益物件の場合には、上記の判断基準よりも、この物件を貸した際の利回りで見ることになります。例えば年間賃料が200万円のアパートを、利回り10パーセントで売り出すなら、その価格は2000万円となります。

不動産仲介業者は、物件の売却依頼がどうしてもほしいものです。なぜなら、どこの業者が買主を見つけてくれても、売主からの仲介手数料がもらえることはほぼ確定するからです。これを業界用語で「片手」といいます。

さらに、もし自分で買主を見つけることができれば、売主からはもちろん、買主からも仲介手数料をもらえます。つまり手数料が2倍に膨らむということです。これを「両手」といいます。

売却依頼を受けたあと、他の仲介業者に物件を紹介せず、業者間ネットワークにも乗せなかったりして「両手狙い」をする、いわゆる｢囲い込み」という慣行がいまだに横行しています。このような行為は、組織の売上げや個人の成績を重要視しただけのやり方であり、売主・買主のことなど置き去りにされているということです。

売却依頼をする不動産仲介業者の姿勢がどのようなものであるか、よく見極めてください。会社の大小は関係ありません。